房屋多次转租的风险

审理法院：一审：天津市滨海新区人民法院

再审：天津市第二中级人民法院

原告：李某

被告：王某，张某

代理地位：被告代理人

判决时间：一审：2013年6月24日

再审：2014年6月6日

案情：原告承租被告的房屋，被告的房屋是在房主处承租。原告承租被告房屋后，又转租给第三人。原告与第三人产生纠纷，第三人没有及时向原告支付租金，原告就没有向被告支付租金。原告与被告签订的租赁合同时间超出了被告与房主的租赁合同时间。原告以此主张原告与被告签订的合同无效，要求被告承担12万元的违约金。接受了被告的委托后，我们对原告提起反诉，要求其支付租赁合同有效期的租金以及逾期支付租金的违约金。

2010年10月1日，被告与原告签订租赁合同，合同约定年租金40万元，合同期限2010年10月10日至2013年9月30日，原告交了一年租金40万元（2010年10月1日至2011年10月1日）后，拒绝向被告支付租金。在2011年3月1日原告应当支付20万元租金，其延迟到2011年5月1日支付，并在2011年5月1日向被告写了支付违约金3万元的付款约定。支付了20万元租金，但一直没有向被告支付3万元的违约金。按双方的租赁合同在2011年9月1日原告应再向被告支付20万元的租金，但原告一直拖延支付，被告于2011年12月16日按双方的租赁合同约定向原告提出了终止租赁合同的通知，但原告不同意终止合同，也不支付租金。原告的行为导致被告无法向房屋所有人正常支付租金。房屋所有人与被告签订租赁的合同截止到2012年6月1日，使得被告无法与房屋所有人续签房屋租赁合同。最终在2012年6月1日，被告与房屋所有人终止了租赁合同。被告与原告的租赁合同也同时终止。但这期间，原告一直拒绝与原告人终止合同，同时也没有向被告支付2011年10月1日至2012年6与1日期间8个月的租金共计26.7万元（年租金40万/12月×8个月=26.7万元）。现被告要求原告支付租金26.7万元。

原告至今没有支付26.7万元租金，按双方合同第十五条第1条约定，逾期一天支付房租，乙方交甲方违约金2000元，按双方租赁合同约定在2011年9月1日原告应当支付租金20万元，至原告军逾期支付租金485天（2011年9月1日-2013年1月11日），原告应当支付违约金970000元（485天*2000元），反诉人考虑原告的承受能力，自愿减少收取，要求原告支付60天的违约金120000元（2000元*60天=120000元）。加上2011年5月1日原告应向被告的支付违约金3万元的付款约定，共计要求原告支付违约金150000元。

被告租赁该案房屋的时候，是花费了78万元的转租费在王柱国手中转租来的，如原告按时缴纳房租费，反诉人就能够和房屋所有人继续续签合同，就可以转租给他人，收回当时花费的78万元转租费。现由于原告的不支付租金的行为，使得反诉人无法和房屋所有人继续签订合同，导致反诉人的78万元转租费用无法收回，原告应当赔偿被告78万元的损失。反诉人考虑到原告的承受能力，自愿减少收取，要求原告赔偿78000元（78万*10%=78000）的损失。

被告当时在承租本案房屋后，对房屋进行了装修，购买了大量设备进行饭店经营，现由于原告不按时支付租金，导致被告无法继续租赁该房屋，饭店无法继续经营，装修以及设备直接损失70万元。原告应当赔偿反诉人70万的损失。反诉人考虑到李军的承受能力，自愿减少收取，要求李军赔偿7万元(70万*10%=7万)的损失。

审理过程：申本案牵扯到多方的租赁合同，原告与第三人也存在诉讼关系。房屋审理时的状态是第三人已将和房主直接签订了租赁合同。作为被告的代理人，我们只要积极维护当事人的合法权益，在复杂的租赁关系中，保护好被告的权益，在庭审中提出了充分的答辩意见：

签订一、原告要求被告返还40万租金没有事实依据和法律依据：

原告依据按双方合同第三条约定:甲方保证乙方能够正常使用该房屋，不得单方面接触合同，如有违约退回前期租金，并交乙方违约金为年租金的30%。被告并没有违反该条的约定。被告保证了乙方能够正常使用其租赁的房屋，也没有单方面解除合同。所有没有义务向原告返还前期租金。

二、按照合同法第114条的规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院减少

被告已经向原告承担了12万元违约金，12万元的违约金已经远远超出了原告的实际损失。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

三、原告在本案中没有任何直接的实际损失，而且滥用法律诉权，为自己获取的巨大利益

原告在2010年8月30日与高佩云签订租赁合同后，自己根本没有实际使用该房屋进行任何经营。而是在2010年9月26日就把租赁的房屋全部转租给了何勇泉和沈建华，而且转租费增加为46万元。每年自己获利6万。在原告收到租金后，并没有如期向被告支付租金。原告恶意不向被告支付租金的行为直接导致被告无法和房东续签到期房屋，又使得被告向原告承担了12万元的违约金，原告因此又获利12万元。所以原告在整个租赁和转租的过程中没有任何损失，而且获得了巨大利益，被告损失是巨大。

四、原告在双方的租赁合同中也存在严重的违约行为：

原告在自己收到租金后恶意不向被告支付相应的租金，直接导致了被告没有和房租在房屋到期后继续续租房屋。

五、被告在双方租赁合同总第十二条中的保证行为，并没有导致被告违约并承担违约责任。

被告的保证行为的前提是，原告必须按期支付租金，保证的目的是保证原告能够正常使用房屋并办理各种手续，在2012年6月1日之间，没有任何第三人对该房屋主张权利而影响对房屋的使用，实际使用者也可以办理各种手续，所以原告应当如期向被告支付租金，而且双方的合同中有第十五条的特殊约定，合同中的特殊条款优于一般条款。原告没有按期向原告支付租金的行为违约在先，原告应承担由此造成的一切后果。原告根本没有向被告支付2012年6月1日之后的租金，也没有因此遭受任何实际损失，而且原告违约在先，所以被告没有义务为2012年6月1日之后的租赁行为原告承担任何责任。

六、被告夫妇是诚实守信的经营者：

被告夫妇是花78万的转租费承租本案中的房屋的，又投入100余万进行饭店经营。为了减少费用把一楼部分房屋转租给原告。但原告并没有对房屋实际使用而是转租获利，正是原告的这种行为导致了一系列的纠纷。原告在第一期支付被告租金时就出现拖欠行为。被告夫妇一直原谅，在最后被告无法支付剩余租金时，被告夫妇体谅原告，说能什么时间给都可以，实在给不了就算了，因为被告夫妇了解到原告是离异单身，还有80多岁老母亲需要赡养，小孩需要抚养。但被告却对被告夫妇采取了一些列的诉讼行为，使得被告在遭受巨大经济损失的同时更遭受了身体和身心受到了巨大的伤害。被告的保证是对原告对房屋的正常使用而做出的承诺，不应当对原告这种对房屋不正常的使用承担保证责任。

审理结果：一审判决原告支付被告租金以及违约金287000元。

再审：驳回原告的再审请求

案件总结：租赁合同多次转租后容易形成纠纷，涉及多方租赁关系，容易彼此形式诉讼。但合同是有相对性的，不能因为与第三人之间的纠纷来对抗合同双方之间的纠纷。因此在签订租赁合同时一定要把是否能够转租，租金的支付方式，装修的承担方式，违约后的各方责任约定明确，不能有歧义，以便产生纠纷后双方能够明确各自的责任。在本案中，原告与被告在违约责任的问题上没有约定明确。产生了很大的分歧，使得本案比较复杂。本案结束后，原告依据合同提出了另外的诉讼请求，又对被告进行了第二次诉讼，祝令常律师又作为被告的代理人进行了诉讼，法院驳回了原告的诉讼请求。因此签订租赁合同一定要认真细致，避免产生不必要的纠纷，给自己带来财产损失。